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不動産を売却したいときに、どのようにしたらいいのか？どこに依頼したらいいのか？いろいろな疑問が出てくると思います。まず、不動産の売却に際して最も重要なのは、売却可能な価格を知ることです。
当社では、無料で相談・査定を行っています。ぜひお気軽にご相談ください。
●査定方法
売却したい不動産はもちろん近隣地区の成約事例や現在販売中の物件などを基に、価格査定調査を行い適正に算出いたします。以下のような要点を確認しながら査定いたします。 |
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| 一戸建 |
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駅からの距離、周辺の環境、土地の広さ、家屋の築年数・屋根・内外装、駐車場の有無など・・・ |
| マンション |
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駅からの距離、利便性、部屋の広さ、築年数、内装、階数、向き、管理状況など・・・ |
| 土地 |
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駅からの距離、周辺の環境、土地の広さ、接道状況、土地の形質など・・・ |
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上記の内容がわかれば、簡易査定が可能です。お忙しい方、ご遠方の方は電話はもちろん、お問い合わせページでも対応いたします。 |
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●買い替えは、売却が先？購入が先？ |
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資金にゆとりがある場合は、購入が先でもＯＫです。
でも、資金にゆとりがない場合は、先に売却するほうが安全です。先に購入した場合、売却する自宅が予定していた価格で売れないと、資金が不足してしまい、購入物件の支払ができなくなることがあります。 |
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●お住まいを売却して赤字になってしまったら、一定の要件の下で減税されます。 |
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所有期間が５年(譲渡年の１月１日基準）を超えた居住用不動産を売却した場合、その譲渡所得が赤字になってしまったときには、所得税と住民税が軽減されることをご存知ですか？
損益通算制度により、その赤字額を他の所得から差し引いて、所得税を計算することができます。
さらに、引ききれない赤字額がある場合は、翌年以降３年間引き続き、その赤字額を所得から差し引くことができます。
また、住民税は譲渡した年の翌年以降４年間減税されます。（この制度は２００９年１２月３１日までの時限措置です。)
ただし、軽減の要件を満たしている場合に限ります。
詳しくは税務署等にご確認ください。 |
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不動産売却にかかる費用を、前もって確認しておきましょう。
売却後の手残り金額がどの位になるのか？目安を付けておくことが、計画にくるいが生じません。
必要なものは、おおよそ以下の通りです。 |
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| 項 目 |
内 容 |
必 要 額 |
| 仲介手数料 |
仲介業者への報酬 |
売買価格×３.１５％＋６３,０００円（税込）
（売買価格が４００万円超の場合）※１ |
| 登記手数料 |
司法書士への報酬
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３万円～５万円程度 |
| 印紙税 |
売買契約書用 １５,０００円
(売買価格が１,０００万円超５,０００万円以下の場合） |
| 税 金 |
譲渡税
（所得税・住民税） |
売却時に生じる譲渡益かかる所得税・住民税。
※税率は所得期間により異なる。※２ |
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※１ 仲介手数料について |
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仲介手数料とは不動産業者が宅地建物の仲介(媒介)業務を行った際にお客様から受けることができる報酬 のことで、国土交通大臣の定めるところにより、その上限額が定められたものです。 |
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● |
報酬額は売買価格を次の表のように分け、それぞれの金額に同表の料率を乗じた金額の合計が仲介手数料の上限額となります。これは不動産を購入したとき、売却したときのいずれの場合も同様です。 |
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| 売 買 価 格 (税抜) |
手数料率(税込) |
[例]売買価格4,000万円の場合 |
| ２００万円以下の金額 |
５.２５％ （５％＋消費税） |
２００万円×５.２５％＝１０５,０００円 |
| ２００万円を超え４００万円以下の金額 |
４.２０％ （４％＋消費税） |
２００万円×４.２０％＝ ８４,０００0円 |
| ４００万円を超える金額 |
３.１５％ （３％＋消費税） |
３,６００万円×３.１５％＝１,１３４,０００円 |
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合計 １,３２３3,０００円 |
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４００万円を超える金額の不動産を売買する場合の仲介手数料の計算には、よく速算式が用いられますが、それは上記の表を下記の表に置き換えて計算しているものです。 |
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| 速 算 式 |
「売買価格×３％＋６０,０００円＋消費税」とか「売買価格×３.１５％＋６３,０００円」いわれているのは、次のような速算式です。
４,０００万円×３.１５％＋６３,０００円＝１,３２３,０００円 |
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※２ 譲渡税について |
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所有期間が５年(譲渡年の１月１日基準）を超えた場合は、低率になります。 |
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● |
２００９年１月１日から２０１０年１２月３１日までに取得した土地等を所有期間が５年を超えて譲渡した場合には、その譲渡所有の金額から１,０００万円を控除することができます。 |
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● |
居住用の不動産で、一定の要件を満たし、譲渡益が３,０００万円以下の場合は、譲渡税はかかりません。ただし、確定申告をする必要があります。 |
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詳しくは税務署等にご確認ください。 |
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査定価格を参考にして、お客様とじっくり話し合って不動産の売却価格を決定いたします。
「早く売りたい」、「ゆっくり売って行きたい」、「世間に知られたくない」、「少しでも高く売りたい」、などお客様のご希望条件をお聞かせいただき、不動産の売却価格を決めていきます。 |
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不動産の売却価格を決定されましたら、弊社とお客様との間で、媒介契約を結びます。
媒介契約には、以下のような種類の契約があります。 |
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① |
専属専任媒介契約 |
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媒介を依頼した不動産会社（弊社）以外に媒介を重複して依頼できない契約です。
他の不動産会社には仲介を依頼できません。また、依頼者は、自分で見付けた相手方と、媒介契約を結んだ不動産会社を通さずに売買契約は締結できません。 |
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② |
専任媒介契約 |
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媒介を依頼した不動産会社（弊社）以外に媒介を重複して依頼できない契約です。
他の不動産会社には仲介を依頼できません。ただし、専属専任媒介契約と違うのは、依頼者は自分で見付けた相手方となら、媒介契約を結んだ不動産会社を通さずに売買契約は締結することができます。 |
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上記①、②の特徴 |
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| 契約して３ヶ月の間、依頼媒介業者（弊社）には、宅地建物取引業法に基づき指定不動産流通機構のオンラインシステム「レインズ」に売却不動産を登録して広く情報公開したり、売主に対して活動報告をしなければならない義務が生じます。 |
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③ |
一般媒介契約 |
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媒介を依頼した不動産会社（弊社）以外にも媒介を重複して依頼できる契約です。
売主自らが複数の不動産会社に売却について依頼でき、同一条件で各社と媒介契約が結べます。 |
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上記③の特徴 |
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| 媒介依頼業者には、オンラインシステム「レインズ」への物件登録や販売活動報告などの義務はありません。 |
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業者への
仲介依頼 |
売主が見付けた
買主との契約 |
業者の不動産流通
機構への登録義務 |
業者から売主への
販売活動の報告義務 |
専属専任
媒介契約 |
１社のみ |
できない |
媒介契約後５日以内 |
１週間に１回以上 |
専任
媒介契約 |
１社のみ |
できる |
媒介契約後７日以内 |
２週間に１回以上 |
一般
媒介契約 |
２社以上可 |
できる |
なし |
なし |
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★オンラインシステム「レインズ」とは？ |
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国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する、不動産会社間における不動産情報交換のためのコンピューターネットワークです。
他の不動産会社へも売却情報が公開されるため、購入希望者を広く、早くさがすことができます。 |
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ご依頼いただいた不動産をスピーディーに売却するために、積極的な販売を行います。
チラシや不動産検索サイト、弊社運営ホームページ等、幅広く売却のための販売活動を行います。 |
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オープンハウスの開催 |
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売却不動産の現地を公開することにより、多くの方にご覧いただける機会をつくります。
弊社では、購入を希望される方をご案内いたします。 |
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オンラインシステム「レインズ」への登録 |
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国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する、「レインズ」に登録する事で、他の不動産会社へもお客様の不動産の売却情報が公開します。 |
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インターネット活用の販売促進 |
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近年インターネットでの売却不動産情報検索が盛んになってまいりました。２４時間いつでもどこでも、また様々な種類の売却不動産を探せるのがインターネットの最大の特徴です。
弊社では売却をご依頼いただきますと、弊社のホームページでご紹介することはもちろん、住宅情報検索サイトにも機会あるごと掲載いたします。 |
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少しでも高く売るには？ |
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家をきれいに掃除しておきましょう。
購入目的で来るお客様は、家を隅々まで見ていきます。やはり、建物が古く、ひどく痛んでいると、最初のイメージが残ってしまい、大幅な価格交渉を求められるケースも少なくありません。ファーストイメージが大切になります。気持ちよく見てもらいましょう。特に、主婦の目が届きやすい水周りは念入りに。また、庭の手入れも忘れずに行うようにしましょう。 |
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売却不動産に購入申し込みが入り、購入する方がみつかりましたら、いよいよ売主様と買主様との間で不動産売買契約となります。 |
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打合せ |
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引渡し時期、希望条件など契約前に打合せを行います。
価格交渉がある場合にもこの時点で相談します。 |
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物件の重要事項説明 |
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売買価格が決まり買主の資金計画が固まりますと、いよいよ売買契約です。売買契約の前に弊社の宅地建物取引主任者より売却不動産の概要、法的な規則など「重要事項」について説明させていただき、売主及び買主にご了解いただいた上で売買契約を締結いたします。 |
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売買契約の締結 |
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●手付金の授受 |
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契約時に買主より売主へ手付金(約１０％）が支払われます。 |
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◎契約時にご用意いただくもの |
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・権利証
・実印
・印紙代 （売買契約書貼付用）
・仲介手数料の半額 (別途消費税がかかります） |
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物件引渡しの時期は？ |
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引渡しの時期については、双方同意の時期となります。
契約したらすぐ引渡ししなければならない訳ではありません。お客様のご希望に近い形で契約前に引渡しの時期をご相談の上、決定します。
例としては、下図のような引渡し時期を目途とします。 |
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明け渡しの準備が済み、買主様より残金を受け取るのと同時に、売却不動産を買主様へ引渡します。
司法書士が法務局へ行き、新たな買主様名義で所有権移転登記を行います。 |
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◎ご用意いただくもの |
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・権利証
・実印 (所有者全員）
・印鑑証明書 （所有者全員）
・住民票、除票など(住所変更登記を必要とする場合）
・固定資産税・都市計画税の納付書
・管理費・修繕積立金などの納付書 （マンションの場合）
・管理規約書 （マンションの場合）
・設備機器の取扱説明書
・物件の鍵一式
・ローン返済口座の通帳及び銀行お届け印
（ローン残債一括返済する場合）
・登記費用 （抵当権抹消など）
・仲介手数料残額 （別途消費税がかかります） |
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住宅ローン（残債）が残っている場合について |
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住宅ローン返済中のため、売却不動産に抵当権等が設定されている場合は、全額を返済して抵当権を抹消しなければなりません。多くの場合は、引渡しの当日に買主から受け取った残金でローンを完済し、抵当権の抹消書類を金融機関から受け取ります。
手続きは弊社と司法書士がサポートいたします。 |
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