不動産購入のガイド

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マイホーム購入は生涯で最も大きい買い物の一つです。物件探しから、ローン返済計画、税金のこと、法規的なことまで、やることが盛りだくさんです。まづは事前にあなたとご家族にとって何が譲れないものなのか、優先順位を明確にしておくことが重要になってきます。将来の家族構成、収支バランス等もご相談しながら、あなたとご家族にふさわしいのはどんな住まいか、納得いくよう考えて見てください。

●相談内容

自己資金は？・・・新築？中古？使用目的？利便性？環境？間取り？広さ？眺望？日当たり？デザイン？駐車場は？・・・　などなど思いつくまま書き出して整理しておきましょう。

不動産購入の第一歩は、資金の計画をたてることからです。資金計画は、「自己資金」と「収入」の両面を検討しながら、しっかりと立ててください。購入にあたっては、物件価格他にも、税金などのさまざまな諸経費がかかります。一般的には、自己資金とローン借入金額の合計額から諸経費を引いた額が、購入可能な物件価格といわれています。

●（自己資金＋ローン借入金額）－諸費用＝購入可能な物件価格

弊社では、お客様の状況をお伺いし、購入可能な不動産はいくらか、返済額はいくらぐらいになるのか、丁寧にアドバイスいたします。

計画の立て方

●平均的な方で、年収の約２０％～３０％が年間の返済額です。

自己資金は、どのぐらい必要か

●手付金＝売買価格×１０％　(売買価格の９０％を借入れられる場合）
●諸費用＝売買価格×　７％～１０％
　　以上合わせて、不動産の売買価格の２０％程度が、自己資金として必要です。

どんな諸経費が、どのぐらい必要か
土地付建物(新築・媒介）を購入した場合の諸費用の内訳例(一例）は、以下のとおりです。

項　目	内　容	必　要　額
仲介手数料	仲介業者への報酬	売買価格×３.１５％＋６３,０００円（税込）（売買価格が４００万円超の場合）※注１
登記手数料	司法書士への報酬	１０万円～２０万円程度
ローン諸費用	ローン事務手数料	保証会社へ３万円程度
	ローン保証料	借入銀行で２５年借入の場合、１００万円につき約１８,０００円（金融機関により差があり）
	印紙税	売買契約書　　１５,０００円　(売買価格が５,０００万円以下の場合）ローン契約書　２０,０００円　(売買価格が５,０００万円以下の場合）（売買価格、借入額により異なる）
税　　金	所有権移転登記料（不動産購入時）	(土地)　評価額×１％　　(2011年3月31日まで） (建物)　評価額×0.3％　 (2011年3月31日まで） ※軽減の要件を満たしている場合
	抵当権設定登記料（ローン借入時）	借入金額×0.1％ ※軽減の要件を満たしている場合
	不動産取得税	評価額×３％　（軽減措置あり）　(2012年3月31日まで）
	固定資産税都市計画税	評価額×1.7％　（軽減措置あり） ※毎年課税される地方税です。 ※地域により税率が異なる場合があります。
保　険　料	火災保険料	構造、加入年数によりさまざまです。

・上記はあくまでもおよその金額です。また、別途消費税が必要なものもあります。
・上記の税率は土地付建物(土地約１００㎡、建物約８０㎡）を購入した場合の例です。
・税金に関する詳しい内容は、税務署（固定資産税等は市区町村)等にてご確認ください。
・諸費用は目安として売買価格の約７％～１０％程度必要と考えておいてください。
・購入物件は新築か中古か、または取引形態(媒介・代理・売主）によって異なります。

※注１　仲介手数料について

仲介手数料とは不動産業者が宅地建物の仲介(媒介)業務を行った際にお客様から受けることができる報酬のことで、国土交通大臣の定めるところにより、その上限額が定められたものです。

報酬額は売買価格を次の表のように分け、それぞれの金額に同表の料率を乗じた金額の合計が仲介手数料の上限額となります。これは不動産を購入したとき、売却したときのいずれの場合も同様です。

売買価格 (税抜)	手数料率(税込)	[例]売買価格4,000万円の場合
２００万円以下の金額	５.２５％　（５％＋消費税）	２００万円×５.２５％＝１０５,０００円
２００万円を超え４００万円以下の金額	４.２０％　（４％＋消費税）	２００万円×４.２０％＝８４,０００0円
４００万円を超える金額	３.１５％　（３％＋消費税）	３,６００万円×３.１５％＝１,１３４,０００円
		合計　　１,３２３3,０００円

・４００万円を超える金額の不動産を売買する場合の仲介手数料の計算には、よく速算式が用いられますが、それは
　上記の表を下記の表に置き換えて計算しているものです。

速　算　式

「売買価格×３％＋６０,０００円＋消費税」とか「売買価格×３.１５％＋６３,０００円」いわれているのは、次のような速算式です。
　　４,０００万円×３.１５％＋６３,０００円＝１,３２３,０００円

膨大な情報があふれる中で、いかに効率よく、いかに自分に合った条件の物件を見付けるかが、マイホーム購入の最大のポイントです。

価格帯や希望地域などをある程度決めておけば、物件情報集めもスムーズに進みます。折り込みチラシやインターネットなどをフルに活用して、あなたにぴったりの物件をとことん探してください。
当然、弊社にお気軽にご相談下されば、不動産情報ネットワーク等を通じてご希望する物件をお探しします。

●ここが魅力、中古住宅

まず、新築に比べ割安感があり、その後の値下がり幅も小さいこと。さらに、現物を確認できるので、マンションだったら管理状況もわかるし、一生に一度の買い物が欠陥住宅だった・・・ということも少なくなります。もちろん、リフォームで間取りや設備を新しくして、新築にない個性的な住まいを実現する事が出来ます。

●土地だけ買って、自由建築で建てたい

もちろん、土地だけの購入も自由です。分譲住宅と違い、ご予算やお好みに合ったお住まいを実現する事ができます。

●「建築条件付土地」とは？

土地の売買契約締結後、一定期間内(３ヶ月程度が一般的）に、売主が指定する会社と建物建築請負契約を結ばなければならない条件付契約のことです。実行されなかった場合は、土地の売買契約は白紙解約となり、支払済み手付金が全額無利息返還されます。
建築条件なしの土地と違い、買主が自ら住宅メーカーや工務店を選ぶことはできませんが、ある程度は間取りや仕様を選択・変更できるので、分譲住宅と比べると、自由度がグッと増します。

気になる物件が見つかったら、ぜひ現地物件に足を運んで見学してください。
周辺の雰囲気や環境・交通機関・日当たりなど、チラシやホームページではわからない、実際の発見があるはずです。
弊社ではご連絡いただければ、担当員が現地へご案内し、物件を詳しくご説明いたします。

物件見学での主なチェックポイント

●広告等に表示されている項目が現地物件と合致しているか確認しましょう。
●中古住宅の場合、汚れや傷はある程度なら仕方がないと割り切っておきましょう。
　それより重要なのは、構造部分と水廻りです。雨漏りやシロアリは、必ず売主に確認。床のキシミや建具の
　開閉・建てつけも要チェク。さらに給排水や附属設備の作動状況もきちんと調べておきましょう。

●「未登記部分あり」とは

建物を増築すると、所有者はその部分を登記しなければならないのですが、登記しないままでいるケースも多いようです。未登記部分を残したまま売買すると、その未登記部分の所有権をめぐってトラブルになりかねません。売買契約を結ぶまでにきちんと登記を済ませてもらうよう、仲介業者に依頼しましょう。

●「私道負担」とは

前面道路の一部を自らが所有しているようなケースです。建物を建てることができる有効宅地面積と自らが所有する道路面積のそれぞれをしっかり把握しておく必要があります。また、前面道路を他人が所有しているような私道の場合には、水道やガス工事をするときに掘削同意を取る必要がありますので(費用が発生する場合もあり)十分注意しなければなれません。
なお、公道、私道を問わず、前面道路幅員が４ｍ以上で、敷地が２ｍ以上道路に接していれば、通常は建築の制限を受けないので特に問題はありません。もちろん通行の制限もありません。

多くの物件を検討した上で、「ここにきめた！」という物件が見つかったら、まずは購入の申込みをします。その後、契約条件の合意ができたら売買契約の締結に進みます。

契約条件の調整

・購入条件や代金支払条件、物件引渡時期、契約締結日など、仲介業者を通じて売主と調整・交渉を行います。

重要事項の説明

・契約条件の合意ができたら、契約の前に、仲介業者の宅地建物取引主任者から重要事項の説明を受けます。

不動産売買契約締結

・重要事項の説明の内容に同意できたら、売主と買主との間で、不動産売買契約を結びます。

◎契約時にご用意いただくもの

・手付金(売買価格の約１０％）
・ご印鑑
・印紙代　（売買契約書貼付用）
・仲介手数料の半額　(別途消費税がかかります）
・契約者本人を確認できるもの（免許証、保険証、パスポート等）

住宅ローンの申込
売買契約の締結が終わったら、必要書類を揃えて、住宅ローンの申込み手続きを行います。(住宅ローンを利用する場合）
弊社では必要書類の準備や申し込み手続きを、丁寧にお手伝いいたします。

◎ご用意いただくもの

・実印と印鑑証明書　(共有の場合は共有者全員もの）
・住民票　(同居される方全員もの）
・収入証明書　(給与所得の方は市役所などが発行する住民税決定証明書
　自営の方は確定申告書３期分と納税証明書）

売買契約後、ローンが借りられないとわかったら？

通常は、売買契約書に「ローン特約」を盛り込んでおきます。
これは、金融機関の融資承認が下りなかったり、融資額を減額されて購入できなくなった時に、解約するための措置です。
売買契約は白紙に戻り、買主が払った手付金などは全額無利息で返還されます。

住宅ローンにはどんな種類があるの？

●公的融資	低い金利で民間融資と比べてもメリットがあります。　住宅金融公庫、年金住宅融資、財形住宅融資、地方自治体の融資などがありばす。
●民間融資	信用組合や銀行などの民間金融機関の融資です。公的融資に比べると、ローンの種類も多く、比較的借りやすいといえます。
●社内融資	あなたのお勤め先でも、住宅取得のための社内融資があるかもしれません。会社によって融資の条件は異なりますが、民間よりも有利な条件であることが多いようです。

住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約）
金融機関から融資の承諾が下りましたらローンの契約(金銭消費貸借契約）を行います。

◎ご用意いただくもの

・実印
・住民票　（同居される方全員もの）
・印紙代　（金銭消費貸借契約書貼付用）

ローンの保証人がいない場合は？

銀行では、保証人を必要とせず、保証料を支払って保証会社の保証を得ることを条件に、住宅ローンの融資を行います。
公的融資も同様ですが、保証人をつけるか、保証料を払うか、どちらかを選択できる場合もあります。

多額のローンを組んで、もしものことがあったら？

住宅ローンの借入には、団体信用生命保険への加入が条件となっています。
万が一の時は、保険会社が残債務を肩代わりしてくれます。
銀行の場合、保険料は無料。公庫の場合、別途特約保険料が必要となります。

●契約したけど、どうしても解約したいときは？

契約相手に非がなく、こちらから一方的に解約する場合、買主なら既に支払った手付金を放棄することによって、売主なら既に受け取った手付金を倍返しすることによって、解約できます。
ただし、一定期間を過ぎると、さらに別途、違約金が発生します。
違約金は手付金と同額程度が普通ですが、期間や金額は契約書に明記することになっています。

ローンの融資実行日が決まると、物件の引渡です。
売買代金の残金(売買代金から手付金を引いた金額)が支払われたと同時に、（ローン利用の場合は、融資が実行されたと同時）物件の所有権移転登記手続きと物件の引渡となります。

司法書士が法務局へ行き、新たな買主の名義で登記を行います。

◎ご用意いただくもの

・残代金　(ローンを組んだ場合は融資が実行されます)
・固定資産税・都市計画税の精算金
・管理費・修繕積立金の精算金　(マンションの場合)
・ローンの保証料、事務手数料
・火災保険料
・登記費用　(所有権移転登記、抵当権設定登記）
・仲介手数料の残額
・実印、印鑑証明書　(抵当権設定登記用、共有者全員のもの）
・住民票　（所有権移転登記用、共有者全員のもの）
・契約者本人を確認できるもの（免許証、保険証、パスポート等）

●登記は何のためにするの？

買った不動産が自分のものであると主張するためには、登記が必ず必要です。
たとえば、もし売主が同じ物件を他の人に売った場合(二重売買）、先に登記をした人が所有権を主張できるのです。肉親や親しい人との売買でも、トラブルを避けるために必ず登記をしましょう。

いよいよ引越しです。

引越しに際して必要な、主な手続き・届け出は、以下の表の通りです。

●引越し前に

●引越し後に

手続き・届け出	手続き先・届け出先
・転校届	学校長
・電話移転届	１１６番へ
・住民転出届	旧住所の役所
・国民健康保険手続	旧住所の役所
・国民年金手続	旧住所の役所
・福祉関係諸手続	旧住所の役所
・印鑑登録廃止届	旧住所の役所
・郵便物転送届	郵便局
・ペット登録変更届	保健所
・水道光熱費料金精算	水道局、営業所
・新聞料金精算	販売店

手続き・届け出	手続き先・届け出先
・住民転入届	新住所の役所
・国民健康保険手続	新住所の役所
・国民年金手続	新住所の役所
・福祉関係諸手続	新住所の役所
・印鑑登録	新住所の役所
・転校届	学校長
・自動車登録届	陸運局
・運転免許登録変更	警察署
・カード等住所変更	銀行・クレジット会社等
・水道・ガス・電気使用届	水道局、営業所
・挨拶・お知らせ	友人・知人等

●買った家に雨漏りがあったら？

引渡しから一定期間であれば(売買契約書に記載されています)、売主に修復を求めることができます。ただし、建物が古くて瑕疵担保責任を免除する契約を結んでいたり、事前に知らされていた場合は、買主が負担しなければならないでしょう。
シロアリや給排水の異常についても、同様です。

●ローン負担を減らそう

余裕ができたら、ぜひローンの繰上げ返済を。
毎月の返済額を変えずに残りの返済期間を短縮する「期間短縮型」と、返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす「返済額圧縮型」があります。
ただし、手数料が必要になるので、詳しくは金融機関に相談してみましょう。

●税金を取り戻そう　(２００９年から２０１３年までに入居した場合）

住宅ローンを利用して一定の要件を満たすマイホームを購入した場合、年末の借入金残高(表を参照）に対して、下記の通り所得税の還付が受けられます。また、控除しきれない場合は住民税から９７,５００円を限度に控除されます。

一　般　の　住　宅　の　場　合
居住した年	控除対象借入限度額	控除期間	控除率（残高に対して）	最大控除額
２００９年	５,０００万円	１０年間	１.０％	５００万円
２０１０年	５,０００万円			５００万円
２０１１年	４,０００万円			４００万円
２０１２年	３,０００万円			３００万円
２０１３年	２,０００万円			２００万円

長期優良住宅の特例

また、長期優良住宅の特例が適用される場合は、下記の通り、一般住宅に比べて住宅ローン減税が拡充されて、所得税の還付が受けられます。

長　期　優　良　住　宅　の　場　合
居住した年	控除対象借入限度額	控除期間	控除率（残高に対して）	最大控除額
２００９年	５,０００万円	１０年間	１.２％	５００万円
２０１０年
２０１１年
２０１２年	４,０００万円		１.０％	４００万円
２０１３年	３,０００万円			３００万円

●適用を受けるには、要件とそれに伴う資料が必要です。

★主な要件
①その者が主として居住の用に供する家屋であること。
②住宅の引渡し又は工事完了から６ヶ月以内に居住の
　用に供すること。
③床面積が５０㎡以上あること。
④店舗併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住
　用であること。
⑤借入金の償還期間が１０年以上あること。
⑥年収が３,０００万円以下であること。

★適用を受けるために必要な資料
書類確定申告の際、以下の書類又はその写しを
税務署に提出ください。
①明細書
②残高証明書
③登記事項証明書、請負契約書、売買契約書等※注２
④住民票
⑤長期優良住宅認定通知書
⑥住宅用家屋証明書※注３

※注１
家屋の新築又は取得年月日、家屋の新築工事の請負代金又取得対価の額、
家屋の床面積が５０㎡以上であることを明らかにする書類
※注２
保存登記等の際にも、登録免許税の軽減を受けるために必要な書類と
なっています。あらかじめ、その写し等を司法書士等から入手しておいてください。

●上記の税金に関する詳しい内容は、税務署等にご確認ください。
●また、毎年の税制改正には注意を払っておいてください。